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随着城市旧改的不断深入 ， 获得回迁房的拆迁户不断增多 ， 回迁房交易也越来越常见 。
回迁房的价格相对便宜 ， 相当于商品房的5折 。 很多人都想买 ， 但对回迁房不了解 ， 心中有不少疑问 。 今天这篇文章帮你弄懂回迁房！
什么是回迁房？回迁房 ， 全称“回迁安置房” ， 是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业 。
回迁房分为哪几类？从“购买时有没有房产证”、“交易形式”、“价格”、“购房名额”这四个维度 ， 可以把回迁房分为指标房、无证房和有证房 。
一般情况下 ， 我们说的回迁房指的是“指标房” 。
第一种指标房是市面上比较常见的 ， 卖家没有房产证 ， 只有回迁协议 ， 因此价格比周边二手房便宜不少 ， 但是需要付全款 ， 而且不能贷款 。
什么是回迁协议呢？是开发商与业主或村委私人协议 ， 不能借此协议到国土局进行过户更名 。 在房产证正式到手之前 ， 存在太多变数 ， 交易风险比较大 。 就算你签了合同 ， 卖家如果变卦 ， 你也拿他没什么办法 。 因为未获得房产证的房屋交易 ， 不受法律保护 。
第二种无证房 ， 房子已经建好了 ， 但房产证还没办下来 ， 也有的根本办不了房产证 。
这里提醒一下 ， 有没有房产证也是分情况 。 如果拆迁的是商品房 ， 回迁房就是商品房 ， 红本必须有 。 只不过房产证出证时间比一般商品房要久 。
如果拆迁的是集体土地上的私房或经济适用房 ， 回迁房则有可能不是商品房 ， 红本落实要看具体情况 。 所以在购买回迁房的时候 ， 一定要问清楚回迁房的性质 ， 以及有没有房本 。
第三种有证房 ， 已经交房并且拿到了房产证 ， 可以过户 ， 这种是最保险的 ， 相当于正常的二手房买卖交易 ， 但价格可能就没那么优惠了 。
购买回迁房有什么风险？市面上常见的、争议比较大的回迁房是指标房 ， 指标房不要购房名额 ， 而且价格几乎是周边商品房的半价 ， 诱惑力很强 ， 不过也存在较高交易风险 。
1、不确定的拆迁等待周期
一个旧改项目 ， 从立项到完成新房交付 ， 最快也要5年 ， 慢则无期限 ， 要是遇到钉子户导致签约不下去 ， 或者开发商破产、烂尾......简直惨不忍睹 。
而你已经付了全款、签了协议、购买了回迁指标 ， 这个风险只能自己承担 。
2、业主违约 ， 一房多卖
一房多卖在回迁房市场见怪不怪 。 比如村民隐瞒一些信息 ， 付了款后拿不到合同 ， 或者一个指标多卖 ， 中间人一环扣一环的信息差 。
因为回迁房投资属于私人间买卖 ， 交易一经达成 ， 便无法撤销 。 即使到了打官司那步 ， 扯几个来回 ， 大家都有据可循 ， 难分对错 。 最终的结果很可能是钱花了 ， 房也落不着 。
3、反复炒卖 ， 价格暴涨
由于新房和二手房的限购限价 ， 一些城市开始炒起了回迁房 ， 其价格与周边商品房相差无几 ， 由于无需购房资格 ， 令不少人心动 。
比如今年4月底 ， 深圳沙井某盘144套回迁房被包装成新盘 ， 在各大购房群传播出售最终被官方约谈叫停 ， 有趣的是 ， 该盘价格在3天内从6.5万/平涨到8万/平 。
据了解 ， 还有部分回迁房的价格与周边商品房不相上下：白石洲回迁房单价10万+ ， 石厦回迁房8万+ ， 金蚝小镇回迁房均价5万以上......
4、存在多个产权人 ， 导致无法过户
很多回迁房房源产权并不属于个人 ， 而是有多个产权人 ， 想要过户非常麻烦 ， 需要得到所有产权人的同意 。
并且在房屋交易时需要所有人签字 ， 只要有一个人拒绝签字 ， 那交易就不能进行 ， 房子也没办法过户 。
如果你之前没有弄清楚产权问题 ， 就交了定金或者部分房款 ， 后来发现不能过户想要停止交易 ， 卖家可能会一拖再拖 ， 不给你退钱也不交房 。
【回迁房价格低，不占购房名额，但我劝你别买！】世上没有免费的午餐 ， 便宜一定有便宜的道理 。 如果你想买回迁房 ， 一定要谨慎再谨慎 ， 首选已经交房的！
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