投资转身，企业独栋风起 _交易

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【投资转身，企业独栋风起】

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在企业独栋产品稀缺的当下，对于有投资需求和改善企业办公环境需求的企业来说未尝不是一次好时机。
作者/吴柯
出品/新摘商业评论
这两年的房地产市场可以用惊心动魄来形容。
企业资金链断裂、债务逾期、项目停工烂尾……像是房地产市场的家常便饭。在“房住不炒”的主旋律下， “炒房客”撤退，住宅的投资属性被挤出。
此外，美元债三次熔断，日元持续贬值都跌麻了。世界经济的变革动荡，让股票、债券、外汇、基金等投资产品出现较大浮动。
在这样的大背景下，投资机构、投资者在选择投资标的时表现出了更审慎的态度，国内房地产大宗交易市场同样收到波及。据睿和智库统计， 2022年前三季度全国房地产大宗交易市场的交易额为1464.9亿元，同比减少37.1% 。
不过，凡事都有两面性。在交易量下滑的同时，市场的溢价空间进一步膨胀，投资者便有机会以更低的价格获取更核心的资产。像凯德就以评估价的七折20.4亿元购得北京东三环写字楼物业博瑞大厦。厦门象屿则以低于评估价2.4亿元的价格拿下了福州台江金融街的华班大厦。
另外，商办市场不同于一般市场，参与购买商办资产的企业或投资者对行业有较深的了解，购入资产后可以通过对项目的管理运营提升资产价值，打造优质项目并进一步给自身带来现金流。
这也是为什么，在我国大宗交易中办公写字楼类型的资产，始终占据成交主导地位。在三季度大宗交易的成交中，就有近四成来源于办公写字楼。
一、
当然，市场环境的变化也会带来投资目的的变更。在当下的经济环境下，以自用为目的的交易占比有所提升。
互联网、科技、能源等行业的高速发展，推动企业相关业务的拓展，刺激了其在一二线城市购买办公楼的需求。商汤集团就拟33.28亿收购上海西岸国际人工智能中心物业。鄂尔多斯则26.73亿元收购华润旗下上海苏河湾中心写字楼。
随着自用需求的增加，企业独栋办公楼市场再次被聚焦。实际上，不止当下，实力企业对独栋办公楼的钟爱由来已久。从苹果、特斯拉到阿里巴巴、腾讯，数得上名号的企业多数都拥有属于自己的独栋办公楼。

（苹果总部大楼）
这不仅是因为独栋办公楼能提升企业形象，更贴近企业个性需求，便于管理，更因为企业成长到一定程度后，企业独栋办公减少物业费用支出，投资成本更低，而且可以作为一笔长期的投资经营。对于物业运营能力较强的企业，还能获得额外的投资收益。
精明的老板们深谙此道。尤其在经济下行压力较大的时候，企业独栋办公楼更是各大企业的“宠儿” 。就连华泰证券、海通证券、长江证券等券商，近两年也纷纷买楼用于日常办公。
二、
在需求催动下，尤其是寸土寸金的一二线城市，写字楼市场低容积率产品数量不会特别多，独栋写字楼也就具备一定稀缺性。近日，北京石景山的远洋春秋中心广场企业独栋写字楼的亮相就引得市场的关注。
如果说冬奥会之前，北京人没有不知道石景山的，那么冬奥会之后，国内就没有多少人不知道石景山了。借着冬奥会的红利，近些年石景山相继出台了首钢老工业区发展意见、京西示范区实施方案、新首钢三年行动计划、十大攻坚工程等一系列政策，发展变化肉眼可见。

（首钢滑雪大跳台）
首钢遗址公园投入使用，新首钢大桥通车，首钢滑雪大跳台更成为吸引游客的“网红”打卡地……与首钢搬迁停产时相比，京西地区生产总值是原来的2.8倍；固定资产投资是原来的2.1倍；一般公共预算收入是原来的2.6倍。石景山的生活、交通配套等得到进一步完善，早年老工业区的面貌一去不复返，取而代之的是一派文化底蕴丰厚、绿色与繁华交织的现代都市景象。